借地権・借宅地の評価|相続・遺言相談所

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借地権・借家権、貸宅地など

借地権・借家権、貸宅地など

土地の賃貸借がある場合、借りている側の権利=借地権などが相続の対象となりますので、その評価が問題になります。また、貸した側が所有する土地の評価も通常とは異なる扱いをします。

借地権には、次のような種類があります。

  1. (通常の)借地権
  2. 定期借地権
  3. 事業用定期借地権
  4. 建物譲渡特約付借地権
  5. 一時使用目的の借地権

1を「借地権」、2~4を「定期借地権等」、5を「一時使用目的の借地権」に区分して評価します。

借地権はどう評価する?

借地権とは、建物の所有を目的とする地上権、または土地の賃借権を言います。その評価額は、土地の更地価格に借地権割合を掛けて、算出します。借地権割合は、90%~30%までの割合があり、国税庁のホームページ(http://www.rosenka.nta.go.jp/)の路線価図や評価倍率表で確認することができます。

更地の価格×借地権割合=借地権の評価額

定期借地権等はどう評価する?

定期借地権は、平成4年に借地借家法で創設された契約期間を設定した借地権です。借地の期間が決められていますので、地主が安心して土地を貸せ、借地人も安い保証金で土地を借りられる点がメリットです。定期借地権の評価は複雑で、課税上問題のないかぎり、一般に次の簡便法で評価されます。

更地の価格×借地権割合=借地権の評価額

※①借地権設定時借地人に帰属する経済的利益の総額

(1)権利金の授受がある場合は全額

(2)保証金の授受がある場合は次の金額

(3)低額の地代が設定されている場合

※②定期借地権の逓減率

一時使用目的の借地権はどう評価する?

雑種地の賃借権と同じように評価します。

(1)地上権に準ずる権利として評価することが相当と認められる賃借権(=賃借権の登記がされているもの、設定の対価として権利金や一時金の支払いのあるもの、堅固な構築物の所有を目的とするものなど)

(2)(1)以外の賃借権

貸宅地はどう評価する?

借地権の設定された土地を貸宅地と言います。借地権と反対に、更地から借地権の価格を差し引いて貸宅地を評価します。貸宅地には、借地権や地上権が設定されているので、所有者は、自由に利用できません。そのため、貸宅地の評価は減額されます。

定期借地権付宅地はどう評価する?

定期借地権の設定された宅地の評価は、課税上問題がない限り下記式によります。

借地権
割合
路線価図 C地域 D地域 E地域 F地域 G地域
評価倍率表(%) 70 60 50 40 30
*底地割合(%) 55 60 65 70 75

貸家建付地はどう評価する?

自分の土地にアパートや貸家を建て、その建物を人に貸している場合、その土地を貸家建付地と言います。この土地は下記のように評価します。

※③賃貸割合

各地域の借地権割合、借家権割合は、国税庁のホームページ(http://www.rosenka.nta.go.jp/)の路線価図や評価倍率表で確認することができます。

貸家建付借地権はどう評価する?

借地にアパートや貸家を建て、その建物を人に貸している場合、その借地権を貸家建付借地権と言います。この借地権は下記のように評価します。

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