宅地の評価方法には２つある
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相続財産の６～７割が不動産という話もありますが、一番難しいのが土地の評価です。宅地の評価法としては、下記の二つがあります。
- 路線価方式・・・市街地
- 倍率方式・・・・郊外や農村部
路線価方式による評価
路線価方式での評価は、下記の式で計算します。
路線価とは、道路に面した１㎡当たりの土地の価格で、毎年改訂される路線価図に記載されています。路線価図は、国税庁のホームページで無料で閲覧することができます。
財産評価基準書 http://www.rosenka.nta.go.jp/
この路線価図には、道路ごとに千円単位で路線価が記載されています。例えば、路線価図で300Bという道路に接している土地の路線価は、３０万円／㎡という意味です。
ただ、実際の宅地は、様々な補正率で調整を加えて計算します。補正の対象となるものとしては、下記のようなものがあります。
２つ以上の道路と面している
形がよくない（縦長、横長、三角形など）
狭い道路に面した土地
５００㎡以上の土地
私道に面した土地
傾斜のある土地
道路と地面に高低差がある
空中に高圧電線が通っている
突き当たり道路に面している
土壌が汚染されている
などなど・・・。補正の条件は数が多く、年々規定が変更されますので、正しい評価を知るには、税理士などの専門家に相談してみるのがよいでしょう。
倍率方式による評価
先に述べた路線価図を調べると、路線価図のページに調べている市町村、町名などがなかったり、倍率地域と表記されている場合があります。この場合は、路線価がないので、倍率方式を用いて土地の評価を計算します。その場合の式は、下記になります。
倍率は、国税庁のホームページ（http://www.rosenka.nta.go.jp/）に地域ごとの倍率が記載されており、固定資産税評価額は、各市町村役場（東京２３区は都税事務所）に行って固定資産台帳で閲覧できます。相続税申告の添付書類として固定資産税評価証明書を取得するのもよいでしょう。
土地所有者には、納税通知書が送られてきますが、税額を算出するために調整された金額が掲載されているケースもありますので、注意が必要です。
倍率方式の場合は、土地の形状による補正などはありません。
小規模宅地の特例にご注意
なお、宅地に関しては、一定の条件にあてはまると小規模宅地の特例が適用されます。詳しくは、「小規模宅地の減額特例」のページをご覧ください。
